Råd & tips | BoStar

Råd & tips

Att tolka föreningen årsredovisning

Man kan dela in årsredovisningen i tre olika delar; Resultaträkning, Balansräkning och Förvaltningsberättelse samt tilläggsupplysningar.

Att tolka en årsredovisning kan vara svårt med tanke på de många gånger krångliga reglerna som finns för bostadsföreningar. En sak som man ska ha i åtanken är att en årsredovisning främst redovisar årets händelser och ekonomi och eventuella planerade utgifter. Det innebär att en förening kan gå med förlust, men ändå ha en god ekonomi.

Resultaträkningen består av Intäkter och Kostnader under året. Här redovisas hur föreningen nått sitt resultat.

Intäkter

Många gånger så är föreningens största intäkt avgiften som medlemmarna betalar. En förening kan även få intäkter genom att t.ex. hyra ut lokaler. Intäkterna ska på lång sikt vara högre än utgifterna. Dock så behöver det inte vara illavarslande om en förening går med förlust något eller några år. Viktigt är då att ta reda på varför föreningen gjort förlust. Är det tillfälligt på grund av renoveringar, eller har föreningen för mycket lån?

Kostnader

Här hittar du information om vad föreningen har för kostnader för att rå om huset. Ser kostnaderna rimliga ut. Finns det kostnader som är utlysta för kommande år?

Finansiella intäkter och kostnader

Här finner du hur mycket föreningen betalar i lån. I stora föreningar så kan den här posten verka stor. För att få en bättre överblick av hur mycket som betalas i räntekostnader så kan du multiplicera ditt andelstal (ditt ägande i föreningen) med räntekostanden, så vet du hur mycket ”din lägenhet” har för räntekostnader. I avsnittet om balansräkningen hittar du hur mycket föreningen har i banklån och kan räkna ut vad räntan för lånen ligger på. Det är en viktig indikator för att veta hur bra ekonomi föreningen har.

Årets resultat

Här redovisas summan av de ovan redovisade posterna. Ett negativt resultat behöver inte vara dåligt om det inte är en trend som håller i sig. Det kan bero på eventuella reparationer. Ett positivt resultat behöver inte heller vara bra om det beror på t.ex. uteblivna reparationer. Försök se resultatet i ett större sammanhang. Ser föreningen annars välskött ut, eller är husen slitna och behov av kommande renoveringar?

Balansräkningen visar föreningens ekonomiska situation vid räkenskapsårets sista dag, balansdagen.

Tillgångar

Omsättningstillgångar är hur mycket kapital som föreningen har likvida. Det är viktigt att ha likvida medel om något oförutsätt händer i form av t.ex. renoveringar eller räntehöjningar. Alternativet är att ta nya lån, vilket är mer kostsamt för föreningen då ränteutgifterna stiger. Anläggningstillgångar är låsta tillgångar där fastigheten är den viktigaste. Anläggningstillgångar säger inte så mycket eftersom de inte speglar marknadsvärdet, utan sattes när föreningen bildades. Sedan stiger värdet varje år, men ofta inte så att det når marknadsvärdesnivåer. Det innebär att många äldre hus har mindre anläggningstillgångar än nya hus.

Skulder

Långfristiga skulder är banklån. Här ska man vara vaksam att föreningen inte har för stora lån. Du kan räkna ut hur mycket som föreningen betalar i ränta genom att ta räntekostnaden från Resultaträkningen och dividera den med de långfristiga skulderna. Om räntan är låg så är det viktigt att du tar reda på bindningstid på lånen, så att en avgiftshöjning kommer på grund av dyrare lån för föreningen.

Årets resultat

Årets resultat brukar sällan säga så mycket om föreningens ekonomi. Om resultatet är negativt kan du fråga mäklaren eller föreningens styrelse vad det beror på. Ofta beror förlust på större renoveringar som är engångskostnader. Har föreningen gått med förlust flera år i rad så finns det anledning att noggrannare undersöka vad det beror på.

Förvaltningsberättelse och Tilläggsupplysningar.

I förvaltningsberättelsen framkommer sådant som inte kan vara med i balans- och resultaträkningen. Det kan vara händelser som inträffat under året, eller andra stora förändringar. Det kan även stå hur eventuell vinst ska disponeras. I Tilläggsupplysningar hittar du noter till balans- och resultaträkningen. Der kan vara t.ex. personalkostnader och eventuella anställningstal.

Byggår

1880-1909

Sekelskifteshus har generellt hög till tak och upplevs oftast större än motsvarande lägenheter som är byggda senare. Många föreningar är äldre och brukar ha god ekonomi vilket direkt syns på avgiften. Att tänka på är att det är hög till tak och stora fönster brukar ge en högre uppvärmningskostnader vintertid. I vissa fall ingår inte värme i avgiften, utan ägaren får stå för kostanden om det endast finns elelement.

1910-1929

Husen brukar ha högt till tak och stora fönster. Under dessa decennier så byggdes husen med mindre massiva väggar, tak och golv än tidigare byggår. Det medför att många lägenheter är lyhörda. Det gäller båda mot grannar under och över, såväl som mot grannar som har lägenhet vägg i vägg.

1930-1949

Taken är lägre än tidigare byggår. Husen är dock mer ljudisolerade än tidigare. Man ödslar inte längre tid på att göra stuckaturer i taket eller speglar på dörrar, fönsternischer m.m.

1950-1979

Husen är mer standardiserade än tidigare, ett exempel är att takhöjden sjunkit till 240 cm. Betong är ett material som oftast används när husen producerats.

1980-1999

Husen har fler standardiserade mått, så som takhöjd på 240 cm. Till skillnad från 60-70-tals hus så har man i en större grad haft trivsamhet i åtanke när man byggt husen.

2000-

Nybyggda hus brukar vara bra isolerade vad gäller temperatur såväl som ljud. Lägenheterna är generellt bra planerade och yteffektiva. Avgiften brukar ligga högre än hus som är byggda tidigare. Det beror på att nybyggda hus har högre lån och är därmed också känsligare mot t.ex. räntehöjningar. Var noga med att gå igenom föreningens ekonomi då nybyggda hus är överrepresenterade bland föreningskonkurser.